Si vous envisagez de souscrire un crédit immobilier, vous avez sans doute entendu parler du taux d’usure. Il s’agit du taux maximal auquel une banque peut vous prêter, fixé par la Banque de France pour protéger les emprunteurs contre les pratiques abusives. Or, ce taux d’usure ne cesse d’augmenter depuis le début de l’année 2023, atteignant des niveaux inédits depuis 2012. Est-ce une bonne ou une mauvaise nouvelle pour votre projet immobilier ? Richard Saint Guilhem vous explique pourquoi la hausse du taux d’usure peut être une opportunité à saisir.

Comment se calcule le taux d’usure ?

Le taux d’usure est calculé en fonction du taux effectif moyen pratiqué par les banques sur les crédits immobiliers au cours des trois derniers mois, auquel on ajoute un tiers de point. Il varie selon la durée et le type de prêt (fixe ou variable), note Richard Saint Guilhem. Ainsi, pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, le taux d’usure applicable à partir du 1ᵉʳ octobre 2023 est de 5,8 %, contre 5,55 % en septembre et 3,57 % en janvier. Depuis février 2023, le taux d’usure est révisé chaque mois et non plus chaque trimestre, afin de s’adapter plus rapidement aux fluctuations du marché.

Voici une vidéo relatant ces faits :

Richard Saint Guilhem présente les conséquences de la hausse du taux d’usure

La hausse du taux d’usure a deux effets principaux sur le marché du crédit immobilier, selon Richard Saint Guilhem :

• Elle permet aux banques de proposer des offres de prêt plus attractives aux emprunteurs, en augmentant leur marge de négociation. En effet, les banques peuvent désormais prêter à des taux plus élevés sans risquer de dépasser le seuil de l’usure. Cela leur permet de compenser la hausse des coûts de refinancement liée à la remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), qui vise à lutter contre l’inflation, explique Richard Saint Guilhem.
• Elle favorise l’accès au crédit des emprunteurs les plus fragiles, qui étaient auparavant exclus du marché à cause du seuil de l’usure trop bas. En effet, le taux d’usure est basé sur le TAEG (taux annuel effectif global), qui inclut non seulement le taux nominal du prêt, mais aussi l’assurance emprunteur, la garantie, les frais de dossier et les frais annexes. Or, ces éléments peuvent faire grimper le coût total du crédit, surtout pour les profils à risque (âge avancé, santé précaire, revenus modestes…). Avec un taux d’usure plus élevé, ces emprunteurs ont plus de chances de trouver une offre adaptée à leur situation, indique Richard Saint Guilhem.

Les conseils de Richard Saint Guilhem profiter de la hausse du taux d’usure

Si vous souhaitez bénéficier de la hausse du taux d’usure pour réaliser votre projet immobilier, voici les conseils de Richard Saint Guilhem :

• Comparez les offres de crédit immobilier disponibles sur le marché, en tenant compte du TAEG et non pas seulement du taux nominal. Vous pouvez utiliser un comparateur en ligne ou faire appel à un courtier en crédit immobilier, qui pourra négocier pour vous les meilleures conditions auprès des banques partenaires.
• Faites jouer la concurrence entre les assureurs pour réduire le coût de votre assurance emprunteur. Vous pouvez choisir librement votre assurance, soit auprès de la banque prêteuse (assurance groupe), soit auprès d’un assureur externe (délégation d’assurance). Vous pouvez également changer d’assurance en cours de prêt, dans les conditions prévues par la loi Hamon ou par l’amendement Bourquin.
• N’oubliez pas de prendre en compte les autres frais liés à votre crédit immobilier, tels que la garantie (caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers), les frais de dossier, les frais de notaire, les frais d’agence, etc. Ces frais peuvent représenter jusqu’à 10 % du montant du prêt et influer sur le TAEG.
• Enfin, si vous avez déjà un crédit immobilier en cours, vous pouvez profiter de la hausse du taux d’usure pour le renégocier ou le racheter. En effet, la différence entre le taux de votre prêt actuel et le taux du marché peut être suffisante pour compenser les frais liés à l’opération (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de garantie…), indique Richard Saint Guilhem. Vous pouvez ainsi réduire la durée ou le montant de vos mensualités, voire les deux.

En conclusion, la hausse du taux d’usure est une opportunité pour votre crédit immobilier, à condition de bien comparer les offres et de prendre en compte tous les éléments du coût du crédit.